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최근 부동산에 관련한 시장이 매우 어수선합니다. 서울의 핵심 프로젝트인 용산권 개발이 좌초위기에 몰렸다는 소식도 있고 특히 수도권의 핵심지역에서 아파트 가격하락에 대한 기사가 매일같이 언론에 오르내리고 있습니다. 경제가 한창 좋을때는 집값을 잡기 위한 정부의 각종대책에도 전혀 요동하지 않고 오르더니 이제는 그 기세가 꺾여서 하락의 움직임으로 가고 있습니다. 한편으로 2007년 시작된 경제위기의 상황에서 2009년초 거의 절반가까이 하락했던 주가지수는 이제는 어느 정도 회복된 단계까지 와 있기도 합니다.
그런데 저는 금융에 관심을 가지면서 이상하게 생각한 점이 있었습니다. 어떤 주식은 주가수익비율(PER)가 10인 경우가 있고 어떤 주식은 50배에 팔리기도 합니다. 주식 한 주당 순이익의 50배의 주가로 가격이 매겨진다는 의미입니다. 주가는 현재의 자산가치에 미래가치를 더해서 결정된다는 것은 알고 있었지만 그 미래가치의 개념도 좀 이상한 점이 없지는 않습니다. 사실 기업의 주식에 투자하여 이익을 보는 것은 배당인데, 전혀 배당하지 않는 기업의 주가도 엄청난 가격을 유지하는 경우도 많습니다.
우리가 살고 있는 주택의 가격도 실제 거주에 필요한 임대수익이 발생하는 것은 전세나 월세 가격이라고 볼 수 있습니다. 그런데 어떤 아파트는 매매가격 대비 전세가격이 7~80%가 되는 것도 있지만 20%밖에 되지 않은 것도 있습니다. 만약 20%의 전세가격을 가지고는 이 아파트를 보유해서 나오는 현금흐름이 투자금액에 대비한 현금흐름과 맞지 않기 때문에 이렇게 가격이 형성되려면 주식이나 아파트 가격은 끊임없이 올라야만 한다는 가정이 성립됩니다.
이런 이해할 수 없는 경제 현상에 대한 명쾌한 해답을 들을 수 있는 책을 소개합니다. "정부와 은행이 쉬쉬하는 진짜 경제학" 에 의하면 우리가 가진 돈은 사실 정부가 발행한 부채증서라는 사실을 알게 됩니다. 정부가 나중에 세금을 거두어서 갚을 것이다 라는 약속을 하고 국민들에게 지급한 것입니다. 미국의 쌍둥이 적자는 사실 부족한 돈을 메우기 위해서 정부가 지속적으로 미래의 세금을 끌어당겨 쓰는 것입니다. 우리는 인플레이션이란 단어에 매우 익숙합니다. 물가가 지속적으로 일정수준 오르는 것이지요. 그런데 물가가 오르는 것은 수요대비 공급이 부족하면 가격이 오른다는 경제원리에 부합한 것이라고 알고 있습니다. 그런데 우리가 가진 돈은 어느정도 일정한데 왜 매년 물가는 오르고 있을까요? 결국 돈이 많아져서 돈의 가치가 떨어지면 물건의 가격이 오르게 된다는 사실을 알려 줍니다.
앞으로 우리에게 닥쳐올 정기적인 경제위기도 충분이 예상할 수 있습니다. 물가는 끊임없이 오르고, 주식가격도 계속 오르게 됩니다. 부동산 가격도 계속 올라야만 정상적으로 유지 됩니다. 왜냐하면 정부는 계속 돈을 은행을 통해서 찍어내야만 잘 돌아가는 구조를 가지고 있으니까요. 통화량은 지속적으로 늘고 그에 따라 자산가격도 계속 오릅니다. 그런데 언제까지 가격이 오를 수 있을까요? 어떤 시점이 되면 시장에 대한 신뢰가 떨어지고 일시에 자금회수 수요가 몰리게 됩니다. 부동산 가격에 대한 신뢰가 무너진다면 매도하고자 하는 사람이 많아져서 일시에 가격하락이 있게 됩니다.그 시점이 되면 경제위기가 다가오고 버블은 무너질 수밖에는 없습니다. 지금 부동산이 버블 논쟁에 휩싸이고 많은 사람들이 부채에 신음하고 있지만 시장이 신뢰를 잃고 있는 어쩌면 당연한 현상인지도 모릅니다.
증권시장의 변화는 어떻게 진행될까요? 증권업에 계신 분들은 늘 주식투자가 대세라고 이야기 합니다. 하지만 실제로 주식투자로 돈을 버는 사람들은 많지 않습니다. 2006년고점을 찍었던 주가는 2009년초 거의 절반까지 하락했다가 현재는 일정부분 회복했습니다. 그 과정에서 많은 사람들이 평생 모은 재산을 잃기도 하고 어떤 사람들은 큰 돈을 벌기도 했지요.
많은 사람들이 고령화로 촉발된 일본의 잃어버린 10년을 알고 있습니다. 우리나라의 고령화 추세를 보면 2018년이 되면 일본의 버블이 꺼지기 시작한 1990년도와 비슷한 상황이 옵니다. 이대로 가다보면 우리에게도 그러한 상황이 다가올 수 있다는 개연성이 충분합니다. 이에 대비할 수 있는 대책을 마련할 책임은 정부와 정치가에게 있지만 표를 얻어야 하는 정치권은 인기없고 고통스런 장기적인 정책을 만들어 내지 않습니다. 그러므로 당장 시급한 불을 끌 수 있고 정부의 할 일을 다 하는 것처럼 보이는 건설투자와 같은 일을 하게 됩니다. 그러다가 장기적 개혁이 필요한 일들은 유보하게 되고 버블은 쌓이고, 어느 순간 상황은 거꾸로 가기 시작할 것입니다.
이 책을 통하여 금융과 돈의 진실을 알 수 있었으면 합니다. 이 책과 유사한 지식을 제공하는 책으로는 "화폐전쟁"이 있습니다. 가능하시다면 함께 읽어볼 수 있으면 좋고 돈의 역사, 각종 경제지표, 나의 자산을 지키는 방법등을 이해할 수 있었으면 합니다. 오늘의 독서경영을 통해서 우리가 그동안 알고 있었던 경제지식을 새롭게 정비하고 미래를 대비할 수 있는 기회가 되시기 바랍니다.
감사드리며
안계환 드림
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